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城市商業項目舊改更新建議要點

作者: 【深圳萬維商業空間策劃設計有限公司】發表時間:2021-11-20 11:42:08瀏覽量:127

一、我國商業地產發展現狀和主要問題


(一)土地供應量大


改革開放四十年,我國的商業地產總量巨大,其中既有原有項目,更有不斷新增的項目。根據中國購物中心產業咨詢中心預測,到2025年中國的購物中心將超過10000家。2019年全國開業購物中心項目約982個,商業總體量約8622萬平方米,2020年全國擬開業購物中心874個,合計商業體量約7923萬平方米,而2021年全國擬開業購物中心突破一千大關,達到1113個,總體量為9725萬平方米,接近1億平方米。同時,自90年代開始,由于各種原因所騰退出的大量廠房和老舊商業街更新也涌入了商業地產市場,從廣州的北京路、上海的田子坊、北京的798、成都的大慈寺片區,這些由政府主導、企業主辦的項目也造成了商業地產市場的臨近飽和。今后包含城市綜合體在內的商業地產將整體進入存量改造為主的狀態,新舊項目之間將會出現更多的直面競爭,壓力超大。


城市商業項目舊改更新建議要點


(二)商業地產結構性失衡問題


一方面是不斷新增的項目,一方面是原有的一些老項目,市場狀態臨近飽和。加之我國以往的經濟模式是以出口為主,大量的優質消費品是對外出口,國內并非主要消費對象。所以出現了,大量的中國制造的產品在國外包裝后在國內銷售的情形。這不光導致了國內奧特萊斯商業形態的崛起,更是在商業地產中存在著招商是第一驅動力的情形。但隨著2019年中期中美兩國貿易紛爭以及疫情的影響,今后國內會有大量的優質消費品轉變為滿足國內內需為主。


商業地產由于充分競爭,將進入由招商轉變為運營為主的時代,招商部門的地位會下降。而商業地產將由“招進來”變為“活下去”,誰能夠讓商戶掙到錢,誰就成為商業地產的強者。


(三)定位及產品的同質化


如果說十年前是商業地產靠新品牌、好品牌就能樹立自身項目地位,那么五年前到2020年時商業地產各個項目就是靠硬件進行招徠品牌,靠更大的LED天幕、靠海洋館、靠餐飲條件。而目前如今部分二、三線城市商業地產供過于求的局面正在加劇??罩寐矢?、租金走低、同質化嚴重等都成為商業地產開發量與商業運營消化能力不對稱的主要表現。為了生存,大量的項目引進了并不適合自身項目的各種業態,不斷的調整、不斷的試錯,但是效果有限,大量的成本和精力用于項目探索之中,真正起到效果的業態有限。一方面是規劃設計缺乏創新突破,沒有對產品進行定位區分,一方面是品牌合作資源匱乏,業態業種組合傳統單一。還有一方面就是缺少對消費者提供更多的升值服務和交流互動。


部分購物中心場子開的非常大,里面卻基本看不到工作人員。很多促銷工作和增值服務基本靠店鋪商家來自行解決,自然效果頻頻,業績下滑。還有些購物中心在規劃上只顧眼前利益,不愿增加過多商業配套,比如:停車位數量、會員接待中心、中庭廣場以及供顧客休閑放松的座椅和景觀小品等等。導致最終不能善始善終,影響長久經營。


(四)銷售與招商運營的矛盾


大量的開發商前期為了盡快獲得回報,而是以銷售模式將商業項目分割出售,這導致了業主產權多元化,極難實行統一經營活動和宣傳推廣。同時由于分散產權使得出租效率非常低,難以實現符合規律的的商業規劃從而確保商業吸引力,最終形成了劣幣驅逐良幣的惡性循環。這使得銷售與招商之間極難平衡,造成了大量的企業內耗與指令混亂,嚴重降低了工作效率。


二、商業地產項目舊改更新趨勢


隨著商業地產結構性失衡、商業存量不斷加大、國家政策管控等問題,多維度上促使了城市中對于商業地產的導向必然轉為對于既有老舊商業的改造和升級,這是必然趨勢。利用成熟區域內的老舊商業,進行物理改造而提升其內在經營活力,是一種非常經濟有效的方式,不但能能夠顯著提升效益,更符合國家政策,這實質是一種效率的提升,以成熟區域的人口流量、信息流量和情感堆積將項目的價值進一步提高,有效減少資源浪費和無效投資,值得政府和所有投資人進行關注。需要注意的是,隨著我國城市郊區化的發展,城市面積越來越大,大城市的商業發展勢必產生多中心化的特征,同時按照老齡化社會的進一步彰顯,以老舊城區商業改造、老舊商業、商業街區做為各個城市副中心大型商業的網狀結合點,必定是會成為引領未來商業地產市場的重點項目。


(一)老舊商業與城市網點的聯系


商業網點規劃從屬于城市商業總體規劃,是城市規劃體系中的輔助規劃。生活服務和生產服務的關聯,以及二者之間的日益滲透決定了商業網點功能的互補性。原有的老舊商業與大型商業網點在功能上是互相補充促進,商業中心、老舊商業、專業市場等業態之間更存在著空間上的聯系,為了滿足人們生活消費需求差異性和選擇性,不同類型商業之間形成了聚集效應,依靠道路和交通工具縮短空間的距離是更直接的需求。

但如沒有對幾者之間的聯系進行合理規劃與承接,就會造成項目的不平衡,直白的說,就是會造成大量的空鋪,形成了區域商業陷落的態勢。所以在介入此類項目之前,一定要對周邊項目的現有狀況進行摸底和測算,以避免無法承接轉化的問題。


城市商業項目舊改更新建議要點


(二)舊改更新商業項目更合理化


多數商業地產開發商追求快速回籠資金、利潤最大化,以住宅團隊的思路去思考商業項目,更沒有合理的調研和策劃,盲目開發商業項目,導致他們所開發的商業項目利用率極低,出現大量的空置。但如是舊改更新商業項目改造,則這種利用率不高的問題將會發生變化,商業在經營特點上激烈的競爭會形成自然的優勝略汰,發展更為人性化和合理化,并且周邊存在大量舊有居民區,生活配套十分成熟,對于老舊項目的依賴度極其高,然而此類項目的固有問題也比較明顯:


1、改造難度大。由于很多項目屬于早年設計,所以在更新改造的過程中,存在著一些無法克服或需要支付高成本來進行改造的情形,這就需要在前期進行相應測算,比評估是否符合經濟利益。


2、容積率無法調整是無法避免的問題,需要設計單位充分發揮其專業才智。


3、租金提升有限,限于舊有商戶以及周邊的居民消費習慣,想要快速提升租金的難度較大。


城市商業項目舊改更新建議要點


(三)舊改更新商業成本較新建更低


1、體量規模優勢


舊改更新商業的體量大小結合自身特點,遵從商業地產的規律,在幾十年的存活期內早已將當地商業充分消化。而新建商業地產項目則存在規模偏大,導致商業招商難甚至長期空置的問題。所以直接上手老舊項目的改造項目等于事半功倍,減少了大量的投資成本。


2、整體規劃


目前大量老舊商業地產項目前期無整體規劃,導致后期經營較差,品質較低。其業態規劃主要是購物、休閑、餐飲以及綜合服務,它的作用主要是提供當地和周邊人群日常生活需要的商品和服務,只要根據社會經濟的發展和人們生活水平的提高,增加現代服務業的門類就能以最小資本進行完善,經濟上十分合算。


老舊商業建筑形態規劃,一般有三種模式:大型集中商業+商業街、多個小集中商業+商業街、商業街等共三種形態。


3、建筑結構和商業形態


老舊商業建筑分為框架式、框架剪力墻、磚混、鋼機構四種類型。


框架式:柱距比較大,易于分割。


框架剪力墻式:剪力墻影響商鋪的分割。


磚混:造價比較低,適用于中低檔街區式商業。


鋼機構:工期短,分割比較靈活。商業形態上來分類有集中式和沿街式商業。


集中式:其內部空間一般寬敞通透,不設或少設柱。


沿街式:其功能組成受到建筑空間的限制。


4、工程配套


舊改更新商業在規劃時,需考慮到后期的使用及經營的業態等因素,工程配套條件也要隨之匹配,避免交房后再次進行工程改造,浪費成本??勺霾惋嫷纳啼佇枰M天燃氣,最好到戶,或者把天燃氣主管道引到商業樓體外側,商戶根據需要自行申請開通。


(1)強弱電要配置到位。


(2)保證每間商鋪上下水暢通。


(3)盡可能保證商鋪有獨立衛生間,若不能滿足,可考慮設置公共衛生間。


(四)舊改更新商業規劃要考慮的數個因素


1、建筑結構設計需滿足功能變更性


隨著舊改更新商業地產項目業態變更可能性比較大,需要在建筑結構設計時從長遠角度考慮,最好滿足多元化業態的需求:分割靈活、有上下水、天然氣、排油煙管道等,避免在后期更換業態時候需要大范圍進行的工程改造。


2、增加客戶黏性是關鍵


舊改更新商業主要提供社區居民需要的日常生活服務,具有經常性、便利性的特點,因此具備持續性消費的先天優勢,市場基礎穩定,容易形成消費黏性。為了實現差異化競爭、提升客戶滿意度,開發商開始由單純關注商鋪銷售轉向重視商業經營。


3、合理規劃商業比例


舊改更新商業主要功能是購物、休閑、餐飲以及綜合服務,它的作用主要是提供當地和周邊人群日常生活需要的商品和服務,按潛在業主對不同配套設施的需求強度差異,強度需求商業設施。當周邊需求的比重超過50%時,則主要考慮包括綜合超市、菜市場等項目的招商以及運營情形。當周邊需求比重在10-50%之間,則要考慮包括藥房、診所、餐館、幼兒園等。如果周邊具有較大的商業項目且臨近飽和時,則屬于弱需求商業情形,考慮的主要招商和運營目標為茶館、花店、寵物店等。


4、差異化滿足個性需求


舊改更新商業特征就是以差異化來滿足消費者的日常需求,而在消費者個性化需求中,非商品性需求,諸如快遞、各種繳費項目、買火車票甚至代看小孩等也非常多,屬于在招商、運營中應當考慮填補的一些需求因素。


三、舊改更新商業定位策劃要點


(一)常見誤區


舊改更新商業作為城市商業的重要組成部分,發揮著滿足居民日常消費,提高城市生活水平的重要功能。有些開發商在舊改更新商業項目過程中,對周邊市場沒有研究就做出規劃,有的則是先把商業裙樓做出來,再進行規劃,這些都是常見誤區,屬于先射箭再畫靶子,常見的情況有以下:


1、商業體量設置不合理


體量不合理主要是分為兩種,首先是規模過小,會導致配套嚴重不足,基本生活不便捷。其次是項目規模過大,也會致使招商困難,銷售受阻,空置率高,影響總體回款和商業價值。所以一定要綜合考慮地段、開發目標、企業現金流需求、項目定位等因素,尤其是將項目的地段、區域成熟度、周邊小區入住率、商業配套做重點考量。


2、規劃不合理


不同的業態對商業樓體形態有不同的要求,專業市場和大型購物中心對建筑形態的要求不一樣,娛樂中心和餐飲中心對經營的場所要求也有區別,只有在對目標業態經營特征及需求規模進行仔細研究后,才能制定出科學的舊改更新商業規模及建筑規劃指導意見,切莫一概而論。


3、項目不匹配


一般情況下,商業價值越大的業態,都是租金承受能力最高的業態,但在高端居住小區對舊改更新商業則比較困難,因為這些區域內高端住宅區要求的是比較大的私密性,如若想打造更具有市井屬性的商業需求,則可能會造成整體住宅小區的貶值,所以一定要充分考慮。


4、產品單一或改造不合理


如在舊改更新商業時,由于前期沒有考慮整體規劃及后期的使用,所有商鋪都是單層形式或一拖二形式,更有甚者二層以上規劃上千平米的大面積商鋪,且都是塔樓下壓部分,剪力墻較多,不易自由分割,產品類型比較單一,阻礙了部分強勢業態的進駐。


5、交通動線不合理


很多舊改更新商業項目中,關于交通動線的設置,出現問題的比較多,由于很多開發機構并沒有商業項目設計能力,對后期商業運營考慮不周,導致出現電梯位置不合理、動線混亂、消防疏散不合規等問題,實質上造成了項目內運營等等商業面積浪費。


四、商業地產是城市更新中不可或缺的部分


(一)舊改更新商業地產能夠提升價值


舊改更新商業地產可以使得舊有地塊價值提升,還能對舊有片區居民幸福度提升。


(二)舊改更新商業地產會彰顯城市文化


文化再現模式是“全息度”最高的文化復興模式,其根本目的在于完整重現某個文化片段。對于舊有商業地產的改造,屬于“原址、原肌理、原風貌、原內容”的變相恢復,但此種模式有非??量痰倪m用條件:必須是量級高、認知程度廣、文化意義明確而深刻,即只有意義深遠的文化,我們才應該讓它再現,讓更多的人認知和了解,整體上會對原有的商業項目形成價值壁壘。


城市商業項目舊改更新建議要點


(三)舊改更新商業地產保障周邊項目價值


舊改更新商業項目的改造,不但可以使之獲得自身的經濟效益,更能夠使得周邊的住宅項目價值有著充足的價值保證。


城市商業項目舊改更新建議要點


但是,想要獲得保障,先期條件是投資方必須明確對于該地塊有著充分的認知和分析,否則就是自欺欺人。


(四)舊改更新商業地產是趨勢

城市商業項目舊改更新建議要點


舊城的文化復興是涉及空間、文化、商業三種屬性的城市命題,不是簡單的蓋幾座仿古建筑就可以輕松解決的。這種舊改更新商業的核心目的就是實現人氣的再聚集,即可用旅游的邏輯進行全新思考。商業地產項目只有擁有了足夠的知名度并且讓人們對它產生積極的共識,才會有人愿意來。對于任何一座商業項目而言,歷史文化都能成為其復興的一根稻草,只要仔細發掘并好好利用,將文化做成磁極,做成吸引人的有利武器,就一定可以實現文化促進下的整體項目復興。


來源于:商業地產與法務,作者盧鵬 


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